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Utilidades

Utilidades

El mismo término vivienda y servicios comunales (vivienda y servicios comunales) tiene un origen soviético. En un sentido amplio, significa toda la infraestructura que permite a las personas vivir o quedarse cómodamente en los edificios. Esto incluye suministro de energía, suministro de agua, ventilación, ascensores, triturador de basura y mucho más.

En los años soviéticos, el estado estuvo involucrado en todo esto. Pero ahora la gente tuvo la oportunidad de unirse y organizar su vida de forma independiente. Alguien lo hace bien, mientras que alguien está atascado en papeles, leyes, audiencias judiciales.

Hablan constantemente sobre la crisis en el sector de la vivienda, y surgió en gran parte debido a numerosos mitos. Las personas simplemente no entienden a qué se enfrentan, cuáles son sus derechos y obligaciones.

No es necesario elegir el método de control en el hogar. Este mito desmiente el Código de Vivienda de la Federación Rusa en el artículo 161, párrafo 2. Dice que los propietarios de locales residenciales y no residenciales en un edificio de apartamentos no solo tienen que elegir la forma de administrar su casa, sino que incluso tienen que hacerlo. Estas funciones pueden ser asumidas por la compañía administradora, HOA, o puede dejar la administración directa.

La voz de un inquilino no decide nada. Con respecto a un edificio de apartamentos, todas las decisiones se toman en las reuniones generales de los propietarios. Cada voto es importante, puede ser decisivo y inclinar la balanza hacia esta o aquella decisión. La gente piensa que nada se puede cambiar en el sistema de vivienda y servicios comunales. Sin embargo, puede influir en los controles. Si no haces nada, entonces nada cambiará.

Las empresas de gestión y los departamentos de vivienda se dedican a aumentar las tarifas. El Gobierno de la Federación de Rusia establece y regula las tarifas del agua. Existe el Servicio Federal de Tarifas, que determina el costo minorista de electricidad y gas para los proveedores de recursos. Por encima de este nivel, las empresas proveedoras de recursos no pueden establecer un precio para sus bienes. El departamento de vivienda y la empresa de gestión son solo intermediarios entre los proveedores de servicios y los usuarios finales. Por ley, estas organizaciones no pueden recibir ganancias financieras al mismo tiempo. De hecho, son los que están más cerca de la cadena al consumidor. Y todos los aumentos de precios parecen provenir de estas organizaciones. De hecho, a menudo solo transmiten los cambios desde arriba. Estas organizaciones no están interesadas en cambiar las tarifas.

La organización de asociaciones de propietarios conducirá a un aumento en las tarifas de servicios públicos. Por esta misma razón, muchos propietarios tienen miedo de formar una Asociación de Propietarios, por temor a un aumento de las tarifas. Pero, como se mencionó anteriormente, los aranceles son más altos y están regulados por el Gobierno. Los organismos locales de autogobierno actúan de acuerdo con las normas establecidas. En este sentido, el HOA solo puede actuar dentro del marco de reglas estrictas.

Los propios residentes deben cambiar las luces en la entrada. Las reglas establecen que todas las reparaciones menores a áreas comunes deben ser realizadas por la compañía administradora. Estamos hablando de reemplazar esas mismas bombillas, así como buzones, ventanas rotas, manijas, pasamanos y cierrapuertas. No es necesario que el inquilino mantenga la casa por su propia cuenta y realice constantemente reparaciones menores. La empresa de gestión ya recibe el pago de él. Ella está a cargo de la eliminación de una variedad de fallas relacionadas con la ingeniería eléctrica. Esto no es solo un cambio de bombillas, sino el reemplazo de enchufes, interruptores, disyuntores y máquinas automáticas, reparaciones menores del cableado eléctrico, etc. Todo esto también se aplica a las habitaciones auxiliares.

Si no hay una asociación, las autoridades de la ciudad deberían ser responsables de las tuberías en el sótano. Las tuberías en el sótano se consideran utilidades comunes. En consecuencia, los propietarios de la casa son responsables de ellos. El Código de Vivienda establece que desde el momento de la privatización, el propietario se compromete a mantener la propiedad común en la casa, a pagar oportunamente por su reparación y mantenimiento.

Los locales no residenciales en un edificio de apartamentos pertenecen a la propiedad común. Los residentes pueden estar equivocados al considerar locales no residenciales en su hogar como propiedad común. Pero, al mismo tiempo, los anexos y locales empotrados se consideran, por algún motivo, propiedad personal. Tales locales no residenciales pueden ser objetos independientes propiedad de ciertas personas. La construcción de tales locales se puede prever incluso en la etapa de diseño de la casa, y su propósito no está relacionado de ninguna manera con la propiedad común. Por lo tanto, puede ser propiedad de una persona muy específica.

El presidente de la Asociación de Propietarios puede emitir un préstamo garantizado por apartamentos. Los presidentes inescrupulosos pueden intentar implementar tal idea. Sin embargo, el entusiasmo se desvanecerá rápidamente: estas personas no tienen derechos ni poderes para realizar tales transacciones. La decisión de solicitar un préstamo solo se puede tomar sobre la base de una reunión general de residentes.

Los residentes deben limpiar sus aterrizajes por su cuenta, de acuerdo con el horario establecido. Esta creencia se ha nutrido en nosotros a lo largo de los años. Cansados ​​de esperar a que una oficina de vivienda virtual limpie la entrada, los inquilinos establecen el horario ellos mismos, quitan la basura y lavan los pisos. A lo largo de las décadas, todos se han acostumbrado a esto. Sin embargo, legalmente, tal situación puede desarrollarse solo bajo una rara condición. Los residentes deben controlar el estado de su entrada, si esto se indica directamente en el contrato de servicio. Debe establecerse claramente que el HOA no limpia las entradas y las áreas comunes. Si el contrato no dice esto, debe prescribir la frecuencia de la limpieza y una lista de lugares para ello. Y si este no es el caso, estos parámetros se toman de las "Reglas para la provisión de servicios públicos a los propietarios de edificios de apartamentos", es decir, la ley viene al rescate.

El consejo de una HOA puede incluir empleados de la empresa de gestión o representantes de las autoridades locales. Todos los miembros de la sociedad, incluida la junta, deben ser los propietarios de las instalaciones de esta casa. Es la reunión general de esas personas la que elige su junta de acuerdo con las reglas del Código de Vivienda. Por lo tanto, un extraño, que no es el dueño de la casa, simplemente no tiene derecho a ingresar a la junta de la Asociación de Propietarios, y aún más para convertirse en su presidente. Los residentes a menudo piensan que el presidente y toda la junta son delincuentes que solo quieren enriquecerse a expensas del alquiler y las altas tarifas. Sin embargo, vale la pena recordar que estas personas fueron elegidas por los propios dueños, y nadie canceló la ley. Cualquier violación será revelada en la primera verificación.

El agua y la luz pueden estar ausentes intermitentemente. Esta situación no puede considerarse normal. Existen reglas con plazos máximos prescritos para la posible falta de servicios. Si se excede el plazo, puede exigir un recálculo de forma segura. Entonces, por ejemplo, el agua fría debe estar presente durante todo el día. La electricidad puede no estar disponible por un máximo de dos horas. La pérdida de frecuencia o voltaje es generalmente inaceptable. Todas estas normas están determinadas por el decreto gubernamental No. 354 "Sobre la provisión de servicios públicos a los propietarios y usuarios en edificios de apartamentos". Allí, en el apéndice, se detallan todas las normas para el gas, el agua caliente y la calefacción. Si hay una desconexión de algún servicio, esto no es un problema para el inquilino. La responsabilidad recae enteramente en la empresa gestora.

Tienes que soportar un ascensor oscuro con un olor desagradable. Desde el punto de vista de la lógica, está claro que esta situación no es correcta. Idealmente, el elevador debe tener iluminación adecuada y estar limpio. No debe haber olores de orina. El contrato de administración para un edificio de apartamentos generalmente establece que el ascensor debe lavarse todos los días. Está prohibido publicar anuncios, hacer inscripciones. Todos estos empleados de la empresa de gestión deben fregar y raspar. No puedes soportar el desagradable estado de tu ascensor. Tienes que luchar por tus derechos.

El agua oxidada puede fluir del grifo, lo que se explica por la mala tierra. De acuerdo con la Ley Federal "sobre el suministro de agua y la eliminación de aguas residuales", las organizaciones que proporcionan agua fría sobre la base de un sistema centralizado están obligadas a proporcionar agua potable al usuario final. Aquí, las normas sanitarias entran en juego, estableciendo normas de color, olor, turbidez y sabor. El agua no puede estar oxidada. Su color y olor indeseables indican que es hora de cambiar las tuberías interiores o el sistema de purificación de agua de la ciudad. El suelo claramente no tiene nada que ver con eso, pero la compañía de gestión tiene algo que ver.

Nadie es responsable de la vida de los residentes externos, el resto debe pagarlos. El contratista, representado por el Código Penal, la cooperativa de vivienda o la Asociación de Propietarios, puede obtener datos sobre las personas que residen temporalmente en un edificio residencial que no están registradas permanentemente allí. Entonces es bastante realista elaborar un acto que establezca el número de tales ciudadanos. Sobre esta base, el artista puede controlar el número de personas que viven en la vivienda. Y si la sala no está equipada con dispositivos de medición de agua y luz, elabore una ley sobre el uso de estos recursos por el número establecido de ciudadanos. Una copia se transfiere al propietario y dentro de los tres días el acto se envía a los organismos de asuntos internos o al ámbito del control de la migración. Vivir en el lugar de estancia sin registro de conformidad con el Código de la Federación de Rusia conlleva una sanción administrativa. Por lo tanto, es posible y necesario luchar contra numerosos inmigrantes ilegales que no pagan por los servicios públicos.

Si no envía las lecturas del medidor a tiempo, la tarifa se cobrará de acuerdo con las normas. Este es un punto de vista obvio, pero es solo parcialmente correcto. Por supuesto, es mejor presentar un testimonio a tiempo, así como realizar pagos. Si durante el período de facturación (generalmente un mes) el consumidor no da lecturas de su medidor, durante los próximos seis meses la tarifa se cobrará en función del consumo mensual promedio. Y solo entonces, si las lecturas no aparecen, la tarifa comenzará a cobrar de acuerdo con las normas.

El mantenimiento del hogar y el mantenimiento son lo mismo. Los fondos asignados para el mantenimiento de la vivienda también incluyen gastos para realizar trabajos para mantener la casa en condiciones apropiadas, así como gastos para eliminar situaciones de emergencia. Por lo general, se trata de reparaciones menores con reemplazo de piezas, limpieza, eliminación de basura, saneamiento de sótanos, inspección de equipos interiores. La lista mínima de tales obras y servicios es aprobada por un decreto del gobierno. Las reparaciones actuales prevén un trabajo más serio. Esto puede ser el reemplazo del camino de entrada, la renovación del camino de entrada, la instalación de nuevas camas en el sótano.

No se necesita un medidor de agua general de la casa, el consumo de agua no depende de él de ninguna manera. Si no se instala un medidor de la casa común en la casa, se le cobrará de acuerdo con las normas de consumo. Hoy es de 250 litros por día por persona. Si los propietarios creen que en realidad consumen menos, deberían considerar instalar sistemas de medición individuales. Pero para lograr ahorros reales, todavía se necesita un medidor de casa común. Su instalación permitirá resolver las disputas que puedan surgir entre la empresa gestora y los proveedores con respecto a los volúmenes de consumo. Es beneficioso para los propietarios equipar sus locales y casas en general con sistemas de contabilidad. No ahorrarán por su cuenta, pero podrán motivar a los residentes a consumir recursos de manera eficiente.

La compañía administradora puede cobrar pagos adicionales por la renovación del edificio sin el consentimiento previo de los inquilinos. Los pagos solo se pueden calcular sobre la base de una decisión de la junta general de inquilinos para llevar a cabo las reparaciones. Si 2/3 de ellos están en contra, entonces no se pueden cobrar pagos adicionales. Pero si no estamos hablando de reparaciones cosméticas ordinarias, sino de los principales sistemas de soporte vital, cuya falla conduce a una falla en la funcionalidad del edificio y un peligro para los residentes, entonces los propietarios están obligados en una reunión general a decidir sobre la reparación y las fuentes de su financiamiento. El trabajo será realizado por la empresa gestora, indicando los volúmenes con una estimación.

Es imposible probar el hecho de proporcionar servicios públicos de calidad inadecuada. Los propietarios de locales residenciales a veces se enfrentan a una situación en la que reciben servicios de calidad inadecuada, y todas las reclamaciones son ignoradas por la empresa de gestión o la HOA. De hecho, el procedimiento para establecer el hecho de la provisión de servicios públicos de baja calidad es simple y lo más específico posible. El tiempo para la inspección se establece a más tardar 2 horas después de recibir una queja del consumidor. Si la HOA o el Código Penal no verifican dentro del período especificado, el consumidor tiene el derecho de elaborar su propio acto de verificar la calidad de los servicios prestados en ausencia del contratista. El documento está firmado por dos consumidores y el presidente del consejo de la casa (si hay un Código Penal) o el presidente de la Asociación de Propietarios o cooperativa.

La tarifa de revisión se ingresará en una línea separada. Nadie garantiza que este dinero se utilizará para los fines previstos. Los fondos recibidos de los propietarios para el fondo de reparación de capital solo se pueden utilizar para estos fines. No se permite el uso del dinero para otros fines, incluidos los gastos comerciales, la remuneración laboral. Las autoridades financieras controlan esto. Los artículos 172 y 186 del Código de Vivienda definen un sistema de control para llenar el fondo de reparación de capital. Los organismos de supervisión estatal, así como los consejos de edificios de apartamentos, las juntas de asociaciones de propietarios, las cooperativas de vivienda, ZhK, desempeñan un papel importante. Las autoridades locales deben controlar el uso de los fondos, aceptar el trabajo mediante la firma de actos.

Todos los inquilinos contribuirán al fondo de reparación de capital. Como resultado, los costos de vivienda aumentarán para todos. Las contribuciones para reparaciones importantes no tendrán que ser pagadas por los propietarios de los locales que se reconocen como de emergencia, en casas sujetas a demolición o reconstrucción, en viviendas ubicadas en terrenos respecto de los cuales se tomó la decisión de retirarse por necesidades estatales. Hasta este punto, la tarifa se asigna y luego se puede utilizar para la demolición o el reasentamiento. El resto de los fondos deben ser devueltos.

Hacer la administración de la casa es una tarea simple. Este mito se remonta a las décadas de 1920 y 1930. Se cree que esta ocupación no es digna de un verdadero intelectual y profesional. Algunos incluso creen que las personas se dedican a la vivienda y los servicios comunitarios solo porque no pueden hacer nada más. Sin embargo, muchos llegaron a esta área desde otras áreas: desde ciencia, construcción, ejército, medicina. Esos técnicos y humanitarios que han trabajado en la Asociación de Propietarios durante al menos un año están refutando con confianza el mito. Administrar un edificio de apartamentos no es una tarea fácil. El gerente debe ser tanto un economista como un psicólogo, un ingeniero y un comercializador, un abogado y un estimador, un constructor y un oficial de personal. ¿Hay tantos especialistas versátiles que puedan hacer frente a una variedad de tareas? ¿Cuánto tienen que pagar entonces? Obviamente menos de lo que obtienen los gerentes.

Puede ganar buen dinero en la gestión de bienes raíces. Después de leer varios capítulos del Código de Vivienda o la Resolución del Gobierno de la Federación de Rusia No. 354 sobre la provisión de servicios públicos a los residentes de edificios de apartamentos, la ilusión de ingresos fáciles desaparecerá. Además, el gerente siempre estará a la vista de los residentes. Muchos probablemente sospecharán de él robo, como es la naturaleza humana. Y las agencias de reclutamiento ofrecen tal nivel de salarios que no hay muchos que lo deseen.

Proporcionar vivienda y servicios comunales es un negocio rentable.Vale la pena recordar que esta área es una de las más orientadas socialmente. Se puede entender a las autoridades: es imposible que la vivienda y los servicios comunales constituyan la mayor parte de la canasta de consumo. Por otro lado, resulta que la mayoría de los edificios de apartamentos se atienden con tarifas municipales dictadas desde arriba y no siempre justificadas económicamente. Y las empresas de gestión deben trabajar en condiciones de mercado, incluido el pago del trabajo de los contratistas. El nivel de ingresos hace poco para estimular los negocios. Al administrar edificios residenciales de clase económica, no es necesario hablar de rentabilidad.

El estado compensa a los ciudadanos de bajos ingresos por las altas tarifas de vivienda y servicios comunales. Existe una ley según la cual los pagos totales por un apartamento no pueden exceder el 22% del ingreso familiar total. De lo contrario, los propietarios tienen derecho a un subsidio. En la práctica, obtenerlo mediante la recopilación de todos los documentos necesarios es bastante difícil. Especialmente sufren las personas mayores, que pueden no conocer sus derechos, y es simplemente difícil para ellos pararse en líneas interminables. Prefieren comer peor, pero pagan el alquiler a tiempo.

Todos los temas se detallan en la legislación de vivienda. El nuevo Código de Vivienda apareció en 2005. En general, era un documento progresivo que, sin embargo, no evitaba contradicciones y errores. Casi todos los años, la Duma del Estado adopta enmiendas, pero no solo no eliminan el problema, sino que generan nuevas preguntas. Cada enmienda es tan incomprensible que apenas cierra un agujero en el Código. Y dada la naturaleza general no sistemática de la vivienda y los servicios comunales y la legislación nacional, el surgimiento de tal especialización como un abogado-trabajador de la vivienda no es sorprendente. Una persona común ya no puede entender las leyes, reglamentos y actos. Inicialmente, las autoridades trataron de proteger los intereses de los ciudadanos, pero todo resultó exactamente lo contrario. Las últimas regulaciones son tan estrictas que las organizaciones respetuosas de la ley simplemente no pueden funcionar normalmente. Y los empresarios insolentes continúan ignorando la ley, estafando a los propietarios.


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